Un investissement qui présente de nombreux avantages mais doit respecter certaines règles parfois méconnues.

Avec un rythme d’augmentation de 30 à 40% par an, le marché de la colocation commence à peser lourd dans les grandes villes.

Ce mode de location d’abord adopté par les étudiants et les jeunes salariés, devient une solution efficace pour rompre l’isolement ou pour alléger la vie en solo à tout âge.

Les salariés sont désormais aussi nombreux que les étudiants, avec une répartition 45% pour les 2 populations, les 10 derniers pourcents étant composés par les retraités (1%) et les autres locataires, avec de plus en plus de famille mono-parentales.

Les avantages et les inconvénients de la colocation

Pour les colocataires

Avantages :

  • Louer plus grand et partager les frais
  • Réduire le poids du loyer dans son budget
  • Rencontrer des gens
  • Un dossier plus facilement accepté
  • Des parents rassurés de savoir que leurs enfants (jeunes étudiants) ne sont pas seuls

Inconvénients : 

  • Adaptation à vivre avec d’autres personnes
  • Définir des règles (tâches, ménage …)

Pour les propriétaires

Avantages :

  • Meilleure rentabilité
  • La clause de solidarité assure les loyers dans le cadre de baux solidaires
  • Possibilité d’exonération d’impôts si le bailleur opte pour l’option fiscale au réel

Inconvénients :

  • Flux de différentes personnes dans l’immeuble
  • Un turn over plus fréquent et donc une gestion des entrées-sorties à envisager en amont du projet (disponibilité du bailleur ou gestion par un prestataire avec les coûts associés)

Les conditions du bail pour une colocation

Le bail doit respecter diverses règles et comprendre différentes mentions (durée, conditions de renouvellement/résiliation…) ainsi que les obligations des parties. Les caractéristiques du bail sont les suivantes : 

Bail solidaire

  • Un seul bail pour toute la colocation
  • Les colocataires et leurs garants sont solidaires entre eux. La totalité du loyer est due au propriétaire chaque mois. Peu importe qui le paye : Locataire 1, ou son garant, locataire 2 ou son garant…
  • La solidarité se poursuit 6 mois après le départ d’un colocataire. Cela veut dire que le propriétaire peut demander la totalité du loyer à la colocation.  Peu importe qui le paye : Locataire 1, ou son garant, locataire 2 ou son garant… 
  • Idem pour les retenues qui pourraient être faites sur le dépôt de garantie. Le propriétaire ne connaît qu’un interlocuteur : la colocation. Peu importe qui supporte le coût des dégradations : Locataire 1, ou son garant, locataire 2 ou son garant… 

Préconisations Home Shaker

Ce bail n’est valable que pour les colocataires qui se connaissent. Ne pas louer sous un bail solidaire à des personnes inconnues les unes pour les autres. Ce type de bail est très intéressant quand tout se passe bien. En cas de problème entre les colocataires, il faudra injecter beaucoup d’énergie pour récupérer les loyers ou les retenus sur dépôt de garanti.

En effet, dans la pratique, les parents du colocataire n°2 ne paieront pas pour un canapé abîmé par le colocataire n°1, ou les parents du colocataire n°1 ne paieront pas la part du loyer du colocataire n°3 qui est partie depuis 2 mois et qui n’est toujours pas remplacé. 

Bail unique

  • Le locataire dispose de la jouissance exclusive de sa pièce privative et a un droit d’usage des pièces communes à tous les locataires. 
  • Les chambres peuvent être louées nues
  • Les parties communes à tous les locataires doivent être meublées
  • Les parties communes ne peuvent pas faire l’objet de retenue sur les dépôts de garantie en cas de dégradation
  • Chaque chambre doit faire au moins 9m2 et un volume d’au moins 20m3
  • Chaque chambre doit disposer d’un point d’eau (arrivée et évacuation)
  • Il doit y avoir un détecteur de fumé dans chaque chambre
  • Le locataire verse un dépôt de garanti qui ne couvre que les dégradations qui interviendraient dans son espace privatif
  • Lorsqu’il quitte les lieux, il n’est redevable d’aucune solidarité avec les autres colocataires

Les loyers en colocation à Brest

Dans tous les cas, la loi interdit que la somme des loyers des chambres dépasse le loyer qui aurait été fixé si un seul contrat avait été conclu.

Cette législation est très rarement intégrée par les investisseurs qui se lancent dans la colocation, et elle leur est rarement précisée par les intermédiaires de l’immobilier qui préconisent ce type d’investissement. De fait, elle n’est jamais respectée et c’est pour cette raison que les articles traitant du sujet de la colocation mettent en avant des loyers supérieurs à la moyenne et donc des rentabilités intéressantes (y compris notre article)

Colocation meublée : une fiscalité méconnue mais attrayante

Les avantages à louer un appartement meublé sont nombreux : une fiscalité attractive, des loyers supérieurs et surtout une liberté contractuelle pour le propriétaire. 

La location meublée peut faire l’objet d’une fiscalité spécifique qui s’avère avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Les bénéfices tirés d’une location meublée sont considérés comme une activité commerciale. Depuis 2017, il faut donc les déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui est le cas pour les locations vides.

Pour plus d’informations n’hésitez pas à nous contacter pour vous conseiller et vous accompagner dans l’option de colocation pour votre bien immobilier à Brest qui vous convient le mieux !

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