La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Avec le nouveau mode de calcul, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres verront la leur améliorée… Voici les changements à venir pour les propriétaires et les points de vigilance pour les investisseurs immobiliers.
Qu’est ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique est un document systématiquement fourni en cas de vente ou de location d’un logement (hors logement destiné à être occupé moins de quatre mois par an). Il donne un état thermique de l’habitat par une étiquette classée de A à G. Le document est obligatoirement annexé au contrat de vente (depuis 2006) ou de bail (depuis 2007).
Quels changements depuis le 1er juillet 2021 ?
- Un nouveau mode de calcul : le DPE ne sera plus calculé sur la seule consommation énergétique des biens, mais aussi sur leurs volumes d’émissions de gaz à effet de serre. En clair, l’étude du bâti se soldera par l’attribution de deux notes : une étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et une étiquette climat, évaluant son taux d’émission de CO2. Et c’est la moins bonne pire de ces deux notes qui sera retenue comme étiquette globale du bien.
- Des données d’entrées offrant un DPE plus représentatif de la performance du logement (données administratives, équipements…)
- Une opposabilité du DPE aux tiers (vendeur, propriétaire, bailleur)
Votre logement peut-il perdre de la valeur ?
Avec la mise en place du nouveau DPE en juillet 2021, 800 000 logements environ vont voir l’évaluation de leurs performances énergétiques baisser. Le risque, pour les propriétaires qui hésitent à engager des travaux coûteux, est de dévaluer leur bien de près de 20%. Pour les bailleurs, un calendrier de sanctions a déjà été voté :
- A compter de 2022, un audit énergétique sera obligatoire pour vendre un logement considéré comme « passoire thermique ».
- Les loyers des logements étiquetés G et F seront gelés dès 2023, il sera alors impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires. Les logements très énergivores classés au-delà de la catégorie G seront quant à eux jugés indécents à partir de 2023.
- Dès 2025, les logements étiquetés G ne pourront plus être mis en location.
- Dès 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être mis en location.
- Les logements étiquetés E ne pourront plus être mis en location à partir de 2034.
La réforme du DPE va affecter la valeur immobilière des biens. Selon la dernière étude des notaires de France publiée en 2020, une étiquette F ou G baisse le prix de 3 à 9% pour les appartements et de 3 à 18% pour les maisons.
Investisseurs immobiliers : gare aux passoires énergétiques
De nouvelles contraintes s’appliquent progressivement aux passoires thermiques. Les investisseurs locatifs doivent donc être particulièrement vigilants et tout prendre en compte pour calculer la rentabilité d’une opération.
Un audit énergétique obligatoire lors de la revente
La loi Climat prévoit donc aussi un nouvel audit énergétique (à ne pas confondre avec le DPE), qui sera obligatoire, basé sur les émissions de gaz à effet de serre et CO2, sur les sources de gaspillage et non sur la consommation du logement. Il comportera également des propositions de travaux :
- dès septembre 2022 : pour les classes F et G
- en 2025 : pour la classe E
- en 2034 : pour la classe D
Des sanctions dès 2025 pour les nouveaux baux
Qui dit interdiction de mise en location, dit sanctions si un propriétaire continue à compter de 2025 de louer son bien considéré comme “logement indécent”:
- le locataire peut exiger du propriétaire bailleur une mise en conformité du logement par la réalisation de travaux d’isolation et de rénovation énergétique;
- un juge peut imposer la réalisation des travaux nécessaires;
- un juge peut imposer une réduction de loyer;
- un juge peut imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.
Quelle rentabilité pour l’investissement d’une passoire énergétique ?
Il faut intégrer le montant et le temps des travaux (changement des fenêtres, isolation de la toiture et des planchers, ventilation, système de chauffage à haute performance énergétique etc.), afin d’atteindre au minimum la classe D du DPE, ce qui constitue des travaux importants et onéreux.
Acheter une passoire thermique à prix décoté et la rénover pour ensuite la louer peut donc s’avérer rentable, à condition de faire très attention au montant des travaux.
Pour les propriétaires qui ne verraient pas d’avantages à rénover leur bien pour rentrer dans les nouvelles normes et exigences, il conviendra de penser à vendre assez rapidement.